繰り返される論点に「賃貸か？持ち家か？」があります。
ここ数週間の中古マンション巡りを経て、私なりの結論が出ました。
中古マンション購入には莫大な初期費用が必要
中古マンション購入時に必要な諸費用と、所有する事で発生するランニングコスト（修繕積立金、管理費、固定資産税）を知り、財産を持つということは維持管理の責任が発生する事を学びました（当たり前ですかね）
そして不動産屋への仲介手数料、ローンを組む際の保証金、登記費用と思った以上にかかる現実に慄く。
諸費用の目安（某大手不動産屋による）
| 登記費用 | 登録免許税 + 所有権移転にかかる司法書士の経費・報酬※ | 40万 |
| 銀行諸経費 | 住宅ローン利用時 事務手数料、印紙代 | 3万3千円 |
| ローン保証料 | 借入金額と借入年数により異なる 100万あたり20,700円 | |
| 火災保険料 | 加入する・しないは任意 （目安 1０年一括27万円） | |
| 仲介手数料 | 売買を担当した仲介業者へ払う （本体価格×３％＋6万円）※ | |
| 固定資産税・都市計画税の清算金 | 物件に課せられる税金の年額を日割りで清算 | |
| 契約書印紙代 | 1千万以上の契約書には １万円 5千万以上の契約書には 3万円 | |
| 合計 | 物件価格の7～10％ |
※所有権移転登記の手続きを自分で行うと、司法書士に報酬を支払う必要がないようです。
所有権移転登記の手続きを自分で行うと、司法書士に報酬を支払う必要がありません。先述したように司法書士への報酬は、おおよその目安として数万～5万円程度です。依頼内容や物件の価格によってはもっと高額になることもあるでしょう。
https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0025/
※仲介手数料上限額の速算式 → 売買金額×3.3％＋6.6万円
繰り返しになりますが、法律で定められているのはあくまで仲介手数料の上限額であって、仲介手数料の金額そのものではありません。ところが、実際はほとんどの不動産会社がこの上限額を法律で定められた定価であるかのように、当たり前に満額請求しています。
https://www.reds.co.jp/column/p14239/
節約ポイント
- 所有権移転手続きを自分で行う
- 仲介手数料が半額や定額制の不動産屋を通して購入する
そんなこんなで、知識があれば色々と値下げできるポイントはありそうですが、ぼんやりしていると数十万単位で余計に取られそうです。全体的に金額も大きいので金銭感覚が麻痺してきます。
中古マンション購入で得る物
35年ローンを組むと、月々の支払は現在の家賃に少し足せば、ワンランク上の部屋に住む事は出来そうでした。（１K→１LDKや２K）。そして、ローン支払い後には自分の物になるので、老後の住居は確保された安心感。ただし管理費と修繕積立金と固定資産税は払い続けないといけないけどね！
結論
仕事へのアクセスに問題なく、月々のローン支払いが現状の家賃と同等の物件に出合えれば買い。それ以上であれば、貯金やNISAなどの積み立てを含めた生活費を圧迫するような場合は、現状維持との結論です。
所得を増やして買うのも一つの方向だと思います。ただ、持ち家になることで経年による修繕積立金の増額や売る必要が出た場合のリスクは忘れてはいけません。
不動産屋さんに色々とお聞きしたのですが、修繕積立金が増える設備に機械式駐車場があります。エレベーターの数も多いと、その分修繕費用がかさみます（メンテ15年、取り換え30年）。住居者が少ないと（40戸以下）、大規模修繕などで積み立て金が不足する場合の負担分が大きくなる可能性があります。マンションの長期修繕計画と管理がしっかりしているかは、確認したい点です。
今のところ、全ての条件が揃った物件には出会えていません。数件見て、私には購入が難しいかもと思い始めています。いい夢見ましたし、お金について見直すきっかけになりました。
ローンの組み方や人生設計の話は、高校あたりで必須科目で取り入れたらいいのにと思いました。
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